Les articles 62 et 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifient trois règles structurantes du droit des baux commerciaux : le droit au paiement mensuel du loyer, le plafonnement des garanties exigibles du preneur, et les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire.
Ces réformes rééquilibrent les relations entre bailleurs et preneurs à bail commercial.
Sommaire
I. Le droit au paiement mensuel du loyer
II. Le plafonnement des garanties
III. Les nouvelles conditions de suspension de la clause résolutoire
I. Le droit au paiement mensuel du loyer
A. Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce
La loi de simplification crée un article L. 145-32-1 du Code de commerce aux termes duquel :
B. L’application immédiate aux baux en cours
Cette disposition s’applique aux baux en cours, sans attendre leur renouvellement. Elle prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, après réception de la demande du preneur.
C. Les conditions du droit au paiement mensuel
Le droit au paiement mensuel est soumis à deux conditions cumulatives :
- Le preneur doit formuler expressément la demande auprès du bailleur ;
- Le preneur doit être à jour du paiement de ses loyers et charges — ou, à défaut, avoir formellement contesté les sommes réclamées avant d’en demander le bénéfice.
II. Le plafonnement des garanties
A. Le nouvel article L. 145-40 du Code de commerce
La loi de simplification complète l’article L. 145-40 du Code de commerce en instaurant trois règles distinctes.
1. Plafonnement des garanties financières à 3 mois de loyer
Les sommes versées à titre de garantie par le preneur ne peuvent excéder l’équivalent d’un trimestre de loyer. Il en va de même de la valeur des autres biens, titres, engagements et garanties de toute nature (caution personnelle, garantie à première demande, nantissement…) demandés par le bailleur pour assurer la bonne exécution du bail.
2. Effets de la mutation des locaux sur les garanties
En cas de cession des locaux (à titre gratuit ou onéreux) :
- L’obligation de restitution des sommes versées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ;
- Les autres garanties de toute nature deviennent caduques de plein droit ;
- Le cédant est tenu de restituer les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de 6 mois.
3. Délais de restitution en fin de bail
Au terme du bail, les règles suivantes s’appliquent à compter de la remise des clés :
- Les sommes versées à titre de garantie doivent être restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder 3 mois, déduction faite des sommes dûment justifiées restant dues ;
- Les autres garanties (cautions, nantissements, garanties à première demande…) doivent être restituées ou faire l’objet d’une mainlevée dans un délai de 6 mois.
B. Entrée en vigueur
III. Les nouvelles conditions de suspension de la clause résolutoire
A. Le rappel des prérogatives du juge
L’article L. 145-41 du Code de commerce permettait déjà, avant la réforme, au juge saisi d’une demande tendant à constater l’acquisition d’une clause résolutoire dans un bail commercial de suspendre les effets de cette clause, tant que la résiliation n’avait pas été constatée ou prononcée par une décision passée en force de chose jugée.
B. L’ajout de nouvelles conditions légales cumulatives
La loi de simplification ajoute à l’article L. 145-41 du Code de commerce les conditions suivantes, désormais cumulatives pour obtenir la suspension :
Ainsi, pour que le juge puisse accorder la suspension :
- Le preneur doit démontrer sa capacité à régler la dette locative (arriérés de loyers) ;
- Le preneur doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
C. Entrée en vigueur
IV. Tableau récapitulatif
Le tableau ci-dessous synthétise les trois réformes issues des articles 62 et 63 de la loi du 26 mai 2026 et leurs dates d’entrée en vigueur respectives.
| Mesure | Contenu | Champ d’application | Entrée en vigueur |
|---|---|---|---|
| Nouveau Droit au paiement mensuel du loyer | Le preneur peut exiger le paiement mensuel même si le bail prévoit une autre périodicité, sur simple demande et sous réserve d’être à jour | Baux en cours et baux futurs — commerces de détail, de gros, prestations de services commerciales ou artisanales | Immédiat — 27 mai 2026 (effet à l’échéance suivante) |
| Nouveau Plafonnement des garanties à 3 mois de loyer | Dépôt de garantie et valeur de toutes garanties de toute nature plafonnnés à l’équivalent d’un trimestre de loyer | Baux conclus ou renouvelés à compter du 27 mai 2026 | 27 mai 2026 |
| Nouveau Délai de restitution du dépôt de garantie | Restitution dans un délai raisonnable, plafonné à 3 mois à compter de la remise des clés (déduction des sommes justifiées) | Baux en cours — restitutions de clés à compter du 27 août 2026 | 27 août 2026 |
| Nouveau Délai de restitution / mainlevée des autres garanties | Restitution des biens et mainlevée des garanties dans un délai de 6 mois à compter de la remise des clés | Baux en cours — restitutions de clés à compter du 27 août 2026 | 27 août 2026 |
| Caducité des garanties en cas de mutation | La cession des locaux emporte caducité de plein droit des garanties ; le cédant doit procéder aux mainlevées dans les 6 mois | Mutations conclues à compter du 27 août 2026 | 27 août 2026 |
| Conditions de suspension de la clause résolutoire | Suspension subordonnée à la capacité du preneur à régler la dette ET à la reprise du loyer courant avant la première audience | Demandes de suspension introduites à compter du 27 mai 2026 | 27 mai 2026 |
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Julia Vincent – Avocate Associée